No Brasil, diferentes motivos levaram a uma ocupação desordenada do espaço urbano, tais como a falta de planejamento, a alta concentração de renda e fundiária e a pequena oferta de políticas públicas voltadas à fixação da população de baixa renda nos centros urbanos.

Isso resulta em um cenário de grande irregularidade fundiária, caracterizado pela presença de favelas, cortiços, palafitas e loteamentos clandestinos e irregulares, além da ocupação irregular de terras públicas; áreas caracterizadas por traçados irregulares, e não atendimento da legislação ambiental e urbanística, do que resulta na precariedade das condições da população que ali se encontra, quase sempre não alcançadas por serviços públicos essenciais.

Considerando a forma pela qual tais áreas são formadas, é comum, ainda, contarem com uma alta densidade populacional, o que tende a agravar as condições de habitabilidade, resultando em altos índices de violência e agravamento nas condições de saúde ante a insuficiência de esgotamento sanitário, ventilação, iluminação e acessibilidade.

Frente a esse quadro, gradativamente, o ordenamento jurídico brasileiro vem procurando buscar soluções. Assim, uma vasta gama de normas, somadas a políticas públicas correlatas, vêm criando mecanismos para se alcançar aquilo que se denominou regularização fundiária urbana. Dentre tais instrumentos é possível mencionar desde a aprovação do Estatuto da Cidade (lei nº 10.257/2001) e a criação do Ministério das Cidades, em 2003, até as disposições sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida (lei nº 11.977/2009) ou mesmo normas de natureza ambiental, como o Código Florestal (lei nº 12.651/2012), culminando com a lei nº 13.465/2017, que tratou, dentre outros, das normas gerais e procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (Reurb).

Estabeleceu-se, dessa forma, a obrigatoriedade de uma atuação do Poder Público com vistas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes, através de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais, pautadas pelos princípios de sustentabilidade econômica, social e ambiental e ordenação territorial, buscando-se a ocupação do solo de maneira eficiente, combinando o seu uso de forma funcional (art. 9º da lei nº 13.465/2017).

Tais medidas, associadas a iniciativas de geração de emprego e renda, têm como finalidade efetivar a função social da propriedade através da concretização do direito social à moradia digna, de forma a proporcionar melhores de vida não apenas à população diretamente atingida, mas a toda a sociedade.

Para tanto, a Reurb conta com uma série de objetivos, dentre os quais criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano e constituir sobre elas direitos reais em favor de seus ocupantes; estimular a resolução extrajudicial dos conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre Estado e sociedade; prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais e conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher (art. 10 da lei nº 13.465/2017).

Apesar de a Reurb destinar-se, precipuamente, às populações de baixa renda, é importante destacar que a irregularidade fundiária pode alcançar, também, outros espaços não caracterizados como os supramencionados. Em razão disso, a lei de regência disciplinou duas espécies, quais sejam, a Reurb-S e a Reurb-E. Assim, enquanto a primeira aplica-se aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo Municipal, a Reurb-E destina-se aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada no critério da Reurb-S. A existência desta classificação permite, dentre outros aspectos, analisar a existência do direito à gratuidade das custas e emolumentos notariais e registrais, assim como identificar quais são os responsáveis pela implantação ou adequação das obras de infraestrutura essencial.  

Compreendida a relevância da Regularização Fundiária Urbana e, para além de suas soluções na perspectiva jurídica, voltada à constituição de direitos reais (títulos de posse ou propriedade), é imperioso compreendê-la, ainda, sobre diferentes cenários, quais sejam: ambiental, administrativo e urbanístico.

Assim, no panorama ambiental, há que se ter em mente a necessidade de se adequar os assentamentos à legislação vigente, pautando-se qualquer modalidade de intervenção pela sustentabilidade. No aspecto urbanístico, é imperioso proporcionar a adequação da infraestrutura urbana, ainda que, para tanto, sejam necessários deslocamentos e reassentamentos de pessoas. Por fim, administrativamente falando, é imprescindível a oficialização dos logradouros alcançados, o que proporcionará a correta identificação dos imóveis em cadastros oficiais, de forma a permitir que sejam alcançados por diferentes políticas públicas. Todos esses aspectos, se devidamente observados, na medida em que propiciam uma existência mais digna às diferentes populações atingidas, permite-lhes uma ampla inclusão social, ofertando-lhes condições plenas de desenvolvimento, conforme compreensão largamente difundida pelo Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento (PNUD) a partir da teoria de Amartya Sen, garantindo ainda, à sociedade, além do aprimoramento social, ganhos econômicos de longo prazo, pautados pela sustentabilidade e pelo respeito à dignidade humana

Texto feito pelo professor Danilo Vieira Vilela